Leegstandswet

Tijdelijke verhuur via de Leegstandswet.

Let op! In tegenstelling tot wat er recent in de media is verschenen, kunnen ook andere makelaars dan die door de banken naar voren worden geschoven u bijstaan bij verhuur via de leegstandswet. Wij kunnen u hier ook perfect mee van dienst zijn.

In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

 

Hoe werkt de leegstandwet?

Artikel 15 van de Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. In het eerste lid van artikel 15 van de Leegstandwet zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van tijdelijke huur en verhuur van toepassing is. In alle overige gevallen is deze regeling van tijdelijke huur en verhuur niet van toepassing. De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:
• Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
-Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
-In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest
(of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
• In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan niet meer dan drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
• Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.
• Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming;

Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.
Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.* De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als in dat geval een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat er beslist is. In de vergunning moet staan wat de maximale huurprijs is. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.

 

Hoe vraag ik een leegstandswetvergunning aan in Amsterdam?

(bron:www.Amsterdam.nl)
U vraagt een vergunning aan voor tijdelijke verhuur bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). U kunt hiervoor het formulier gebruiken.

U moet meesturen:
Als het gaat om een sloopwoning of een complete renovatie: een bewijsstuk waaruit blijkt dat de woning inderdaad binnen twee jaar gesloopt wordt of volledig gerenoveerd.

Als het gaat om een woning die te koop staat:
• Een taxatierapport van de vrije verkoopwaarde of een verkoopopdracht aan een makelaar.
• Een bewijsstuk dat u de woning de afgelopen tien jaar niet langer dan drie jaar hebt verhuurd.
• Als het om een kleinere woning gaat, dan kan aanvullend om een puntentelling worden gevraagd.

 

Hoe Gaat Het Verder?

WSZ beslist binnen acht weken op uw aanvraag. Als u de vergunning krijgt dan wordt die toegestuurd. Daarin staat hoeveel huur u maximaal mag vragen.** De vergunning is twee jaar geldig. Daarna is er nog verlenging mogelijk met telkens één jaar. De maximale periode voor tijdelijke verhuur is vijf jaar. Met de vergunning mag u de woning aan iedere gegadigde verhuren. Voor woningcorporaties ligt dit anders. Zij mogen woningen met een kale maandhuur tot en met € 710,- alleen verhuren aan personen met een inkomen tot € 34.229,-. Let op: het nummer van de vergunning en de periode waarvoor de vergunning is afgegeven, moet u vermelden in het huurcontract.

Kosten:
De vergunning kost € 154,50 (tarief 2012). U hoeft dit bedrag pas te betalen als duidelijk is of de vergunning wordt verleend of niet. Wij helpen u graag met de aanvraag en krijgen die over het algemeen sneller vergund dan een particulier!

*Het kabinet wil dat het voor huiseigenaren makkelijker wordt om een nog te koop staande woning tijdelijk te verhuren. Dit is bijvoorbeeld het geval als u zelf al een nieuw huis wilt kopen of heeft gekocht.

Voorgesteld wordt:
• De verhuurder mag bij een te koop staande woning zelf de huurprijs bepalen. Nu stelt de gemeente nog een maximale huurprijs vast in de vergunning die ze afgeeft en wordt deze prijs bepaald door het puntensysteem voor huurwoningen;**
• Gemeenten mogen aan de tijdelijke verhuur van tekoopstaande woningen geen eigen, extra eisen stellen die niet in de Leegstandwet staan;
• Sloop- en renovatiewoningen mogen maximaal 7 jaar worden verhuurd, in plaats van de huidige 5 jaar. Dit omdat door de crisis herstructureringsprojecten soms flinke vertraging oplopen;
• Leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, zoals kantoorgebouwen, mogen 10 jaar als woonruimte worden verhuurd in plaats van 5 jaar. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen;
• Huiseigenaren mogen meer dan 1 keer een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen, op voorwaarde dat er tussen beide aanvragen minimaal 5 jaar reguliere bewoning zit (door een eigenaar-bewoner of door een huurder met een normaal huurcontract met huurbescherming).

Door de plannen wordt de Leegstandwet gewijzigd. Dit wetsvoorstel is op 11 oktober 2012 naar de Tweede Kamer gestuurd. Als de Tweede Kamer met het wetsvoorstel instemt, moet ook de Eerste Kamer nog met het wetsvoorstel instemmen. De verwachting is dat de wijzigingen op 1 juli 2013 ingaan. Lees hier het hele wetsvoorstel.

**Bij vrije sector woningen geldt geen maximale door de gemeente vast te stellen huurprijs.

 

Tot Slot Nog Enkele Antwoorden Op Veel Gehoorde Vragen Over De Leegstandswet:

 

Kunnen alleen woningcorporaties gebruik maken van de Leegstandwet?

Nee, de eigenaar van de woonruimte kan een vergunning aanvragen. Met ‘eigenaar’ wordt degene bedoeld die bevoegd is tot in gebruik geven van een woning of gebouw. Dat kan een sociale of particuliere verhuurder zijn, maar ook een particuliere woningeigenaar of projectontwikkelaar. Bij de beoordeling van hetgeen van de eigenaar gevergd kan worden, kan overigens wel relevant zijn wie deze eigenaar is.

 

Kunnen alleen zelfstandige woningen tijdelijk worden verhuurd op grond van de Leegstandwet?

De wet spreekt van woonruimte in een woning of gebouw. Dat betekent dat ook onzelfstandige woningen (kamers) tijdelijk kunnen worden verhuurd op grond van de Leegstandwet.

Wat zijn de toetsingscriteria van de aanvraag door de gemeente?

De gemeente toetst de aanvraag aan de criteria uit artikel 15 van de Leegstandwet:
a. De vergunning wordt aangevraagd voor een in artikel 15 lid 1 aangewezen categorie woonruimte;
b. De woonruimte staat leeg;
c. Van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd dat deze het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt;
d. De eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden.

Wanneer is er sprake van leegstand?

De definitie van leegstand in de Leegstandwet is: ‘het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet’. Het is voor vergunningverlening op grond van de Leegstandwet niet nodig dat de woonruimte al geruime tijd, bijvoorbeeld een half jaar of een jaar, leegstaat. Het enkele leegstaan is voldoende.

Wat te doen als de toekomstige huurder nog niet bekend is?

In de vergunningaanvraag moet worden vermeld wie de toekomstige huurder is. Is nog niet bekend wie dat zal zijn, dan kan bijvoorbeeld in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt (bijvoorbeeld middels een afschrift van de huurovereenkomst).

Wat kan de huurder doen als de woning gebreken vertoont?

Bij het vaststellen van de maximale huurprijs kan de gemeente rekening houden met in de woning aanwezige (onderhouds)gebreken. Ook kan de huurder zelf naar de huurcommissie gaan als hij gebreken aantreft en van mening is dat de huur te hoog is. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is immers gewoon van toepassing.

Wie kan een puntentelling opstellen?

De gemeente kan zelf een puntentelling opstellen aan de hand van de bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De gemeente kan ook uitgaan van een door de eigenaar opgestelde puntentelling, of een makelaar of de huurcommissie inschakelen. In Amsterdam wordt bij niet vrije sector woningen of twijfelgevallen een puntentelling verlangd. Deze dient u zelf aan te leveren. Wij kunnen u daarbij helpen.

Zijn er aparte eisen voor de huurovereenkomst?

De gemeente kan de aanvrager erop wijzen dat de huurovereenkomst aan de volgende voorwaarden moet voldoen:
a. De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden.
b. De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand.
c. De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden.
d. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest.
e. De huurprijs mag niet hoger zijn dan de in de vergunning vastgestelde maximale huurprijs. In het geval dat huurder en verhuurder een hogere huurprijs overeenkomen, geldt de door de gemeente vastgestelde, in de vergunning vermelde, huurprijs.
f. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd.
g. Indien van toepassing moet de huurder aan de regels in de plaatselijke huisvestingverordening voldoen.

Hoe verleng ik de vergunning?

De eigenaar kan een verzoek tot verlenging van de tijdelijke verhuur doen middels een aanvraagformulier voor verlenging van tijdelijke verhuur van VROM (Bijlage II bij de Regeling formulieren Leegstandwet). De gemeente kan de duur van de vergunning steeds met maximaal één jaar verlengen. Over het aantal verlengingen is in de wet niets vastgelegd, maar de totale vergunningsduur bedraagt ten hoogste vijf jaar. Het verzoek tot verlenging van de vergunning wordt op dezelfde wijze beoordeeld als het oorspronkelijke verzoek tot verlening van de vergunning, uiteraard op het vereiste van leegstand van de woonruimte na.

Wat gebeurt er als na verloop van de tijdelijke verhuurvergunning de woning nog steeds bewoond is?

Wanneer de verhuurder de huurder in de woning laat blijven wanneer de vergunning voor tijdelijke verhuur verlopen is, ontstaat een gewone huurovereenkomst. De verhuurder kan dan geen beroep meer doen op de uitzondering op de huurbescherming. De verhuurder moet hierop bedacht zijn. De gemeente hoeft hier niet op te handhaven!

Andere vormen van ‘tijdelijke huur’

Het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek gaat uit van huurovereenkomsten van onbepaalde duur. De huurder kan de huur altijd opzeggen, maar de verhuurder is gebonden aan een aantal specifieke opzeggingsgronden wanneer hij de huur wil opzeggen. Een vorm van tijdelijke huur is de zogenaamde ‘tussenhuur’, waarbij de woning tijdelijk kan worden verhuurd en de oorspronkelijke bewoner (verhuurder of huurder) na bepaalde tijd weer in de woning kan terugkeren (7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW). Een andere vorm is de verhuur aan een bijzondere doelgroep (gehandicapten, ouderen, studenten/campuscontracten), waarbij de huur kan worden opgezegd wanneer de huurder niet langer tot die doelgroep behoort (7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub b-c of lid 4 BW). Ook het gebruik van een dienstwoning of zorgwoning kan eenvoudig worden beëindigd. Bij anti-kraak is er geen sprake van huur, maar van een gebruiksovereenkomst (overeenkomst van bruiklening, 7A:1777 BW). Er is geen sprake van een huurrelatie, omdat voor het in gebruik geven van de woonruimte door de gebruiker geen tegenprestatie verschuldigd is. Zodra er wel een tegenprestatie betaald wordt, is er sprake van huur. Een onkostenvergoeding (kosten van gas, licht en water) is wel mogelijk. Tot slot kan er nog sprake zijn van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (7:232 lid 2 BW). Klassieke voorbeelden zijn het gebruik van woonruimte als vakantiewoning of als wisselwoning. In een dergelijk geval is het huurrecht voor woonruimte niet van toepassing, dus de huurbescherming geldt ook niet. In geval van geplande renovatie of sloop kan in plaats van tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet de huur van woonruimte worden opgezegd in verband met dringend eigen gebruik voor renovatie (7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW), ter uitvoering van een bestemmingsplan (7:274 lid 1 sub e BW), of wanneer er sprake is van een gemeentelijke sloopwoning (7:232 lid 4 BW).